מה לא נאמר על שוק הנדל״ן בישראל, הוא תמיד נמצא בכותרות וחלק בלתי נפרד מהשיח הציבורי. מחסור בדיור בר השגה, מחירי הנדל״ן שלא מפסיקים לעצור, השפעת עליית הריבית ועוד.
נראה שמאז ומעולם דירה בישראל נחשבה למשהו נכסף ולא תמיד מושג. מגמת עליית המחירים בשני העשורים האחרונים ממשיכה לצבור תאוצה ונדמה שאין כל שינוי באופק. אך האם המחירים תמיד ימשיכו לעלות? במאמר הנוכחי נסקור בהרחבה מה משפיע על מחירי הדירות ונסביר את המגמות הצפויות לנו בשנתיים הקרובות. כמו כן, תוכלו למצוא אצלנו באתר מידע רב על פליפ.
אז מה היה לנו עד כה?
זה לא סוד שהשנה החולפת סימנה עוד שיא במחירי הדיור המציין עליה חדה של מעל ל 15%. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת אחת לתקופה את השינויים שחלו בענף תחת ״מדד מחירי הדיור״ הפרסום האחרון מאפריל מאי 2022 מראה עליה נוספת של 1.4%. מדובר בעליה קיצונית ביחס לתקופות מקבילות. בניגוד למה שמקובל לחשוב שעיקר עליית המחירים נמצאת באזורי המרכז והשרון. המגמה האחרונה מראה על עלייה משמעותית בכל אזורי הארץ.
הסיבות לעליית המחירים
כדי להבין מה צופן לנו העתיד נבין קודם מהם הגורמים העיקריים המשפיעים על מחירי הדירות.
- גידול באוכלוסייה- ישראל היא מדינה קטנה המאופיינת בצפיפות אוכלוסין באזורי מגורים. בשעה שהגידול באוכלוסייה גדל בקצב מהיר הצע הדירות הולך ומצטמצם הנתונים האחרונים מראים כי בישראל קיים מחסור של מעל ל200,000 דירות.
- סביבת ריבית נמוכה- העשור האחרון אופיין בסביבת ריבית נמוכה דבר שגרר ירידה בעלויות המימון, כלומר, ריבית נמוכה על ההלוואה. מצב כזה מגדיל את הביקוש להלוואות מסוג משכנתא לצורך רכישת דירה. בנוסף, משקיעים רבים ניצלו את סביבת הריבית הנמוכה ופנו להשקיע בנדל״ן. מצב כזה של עליה בביקוש לדירות לצד היצע מצומצם, גוררת עימה עליה חדה במחירים. על אף שהריבית עלתה בחודשים האחרונים, היא עדיין נחשבת יחסית נמוכה.
- עליה בעלויות הבניה- עלות הבניה כולל בתוכו את חומרי הבניה ועלויות העבודה. בשנה האחרונה חל זינוק של 4% בעלויות הבניה ייקור העלויות מוביל באופן ישיר לייקור הנכסים.
מה צופן לנו העתיד?
אז כמו שהבנו, מחירי הדירות מושפעים מכוחות השוק, הצע וביקוש, כמו מוצרים רבים אחרים. המצב הנתון כרגע, נכון ליולי 2022, הוא קצב בניה שנמצא בשיא, עליה בשיעור הריבית, ירידה בשיעור רכישת דירות להשקעה. לכאורה מצב המאפשר ירידה במחירים או לפחות מיתון בעליה. אך מכיוון שמדובר בשוק בו הביקוש קשיח, חשוב להתייחס למכלול הנתונים כדי להבין מה הולך להיות בשנת 2022-2023.
המומחים מתבוננים על התמונה המלאה. נכון, הריבית עלתה ועוד צפויה לעלות. ייתכן שדווקא העניין הזה יגרום לעליה בביקוש בטווח הקצר. אך, מה עם כל מה שמסביב? לגבי קצב הבניה שעולה, לטענת המומחים לא מדובר בפעולה שתוריד את מחירי הדיור מכיוון שבנק ישראל מייקר את עלויות הליווי לקבלנים. כלומר, גם עלויות המימון שלהם עולים מה שישפיע באופן ישיר על מחירי הנכסים.
המלחמה ברוסיה וההשלכות של גל הקורונה גררו עמם עליה בולטת בשוק הסחורות שמוביל באופן ישיר לעליה בתשומות הבניה. גם עליה זו תתגלגל על מחירי הדיור, כלומר לצרכן.
עליה או ירידה?
אז אם נסתכל על התמונה המלאה נבין שלמרות שעלויות המימון (ריביות) עומדים לעלות, כלומר, כוח הקניה של הדירות ירד. לא תהיה השפעה ממשית על מחירי הדירות כיוון שיש מספר גורמים נוספים משמעותיים שייקרו אותם. כך שאם היה צפי לירידה או לפחות לבלימה במחירי הדירות זה ככל הנראה לא יקרה, לפחות לא בשנתיים הקרובות. מה שכן הצפי הוא לירידה בהיקף העסקאות, המשקיעים ינתבו את כספם לאפיקים אלטרנטיביים והקניה של נכסים למגורים תרד. ייתכן אפילו שקבלנים יתקשו למכור את הדירות במצב בו עלויות המימון גבוהות ומחירי הדיור עולים.
אז מה כן יכול להשפיע על מחיר הדיור?
כמו שראינו שוק הדירות מושפע מהמון גורמים. העלייה בגידול האוכלוסייה ביחס להיצע מוגבל הופכת את הביקוש לקשיח. בסופו של דבר דירה היא מוצר בסיסי, אנשים חייבים לגור איפשהו וישלמו גם סכומים גבוהים בשביל זה. לכן המפתח העיקרי לעצירת העלייה של מחירי הדירות נמצא בהגדלת ההיצע. כלומר, הפשרת קרקעות ושיווק קרקעות בהיקפים גדולים מאד יכולים לשנות את כללי המשחק.
רק מצב בו ההיצע יעלה על הביקוש או אפילו ישתווה אליו יכול להשפיע על המחיר. אם לצד זה תתקיים עלייה של הריבית זה יוביל לבלימה משמעותית בעליית המחירים ואף לירידה קלה. אך גם מצב זה יתאפשר כאשר המיסים וההיטלים השונים לא יעלו, תשומות הבניה יישארו ללא שינוי ומכסת העובדים שהמדינה מאשרת לא תצטמצם.
