לפני שניגשים לבצע השקעה בנדל"ן, יש להכין כל מה שנדרש בשביל שיהיה ניתן לוודא שמתקיימים התנאים לביצוע ההשקעה. בעזרת תהליך הכנה מסודר ואחראי, יכול המשקיע לדעת אם עומדים לרשותו המשאבים הנדרשים לכך. אנחנו בחברת ישראטופ נעזור לכם לבצע את כל התהליך המקדים לביצוע ההשקעה.
תהליך השקעה בנדל"ן הוא לא דבר פשוט. הוא דורש התייחסות למגוון רחב של פרטים המרכיבים אותו, בין אם זה באופן ישיר או עקיף. אם מתעלמים מפרט מסוים ולא לוקחים בחשבון, אפשרי שלא יהיה ניתן לבצע את ההשקעה בכלל או שהיא תהיה יקרה לאין שיעור. לכן, יש צורך להכין את כל המסמכים לפני ביצוע ההשקעה ולבדוק את כל הפרטים הרלוונטיים, בטרם מבצעים אותה בפועל.
מה צריך לבדוק לפני שמחפשים נדל"ן להשקעה?
ישנן 6 נקודות שצריך לבחון לפני שניגשים לחפש נכס להשקעה:
- לשם מה רוצים לבצע את ההשקעה – מכירה או השכרה.
- הון עצמי – מה הסכום שעומד לרשותנו לצורך ההשקעה.
- הון חיצוני – כמה כסף נצטרך לגייס ממקורות חיצוניים (משקיעים, משכנתאות ועוד).
- מיסוי – אילו מסים חלים על ההשקעה שרוצים לבצע.
- עלויות נלוות – כמה כסף נצטרך להשקיע בתשלום למתווכים, עורכי דין, שמאים וגורמים אחרים.
- מצב הנכס והשבחתו – האם מצב הנכס מחייב השבחה וכמה זה יכול לעלות לנו.
אחרי שמיפינו את הנקודות שצריך לבחון לצורך השקעה בנדל"ן, אפשר להתחיל ולעבוד על הדברים שצריך להכין לקראת ההשקעה, על מנת שיהיה ניתן לבצע אותה. לשם כך, צריך להכין תוכנית מושקעת לגבי היכולות הפיננסיות שיאפשרו לבצע את ההשקעה.
אנחנו בחברת ישראטופ נעזור לכם, בעזרת הצוות שלנו, לאסוף את כל החומרים הרלוונטיים, לנתח אותם וללמוד מה הן היכולות הפיננסיות שלכם. כך תוכלו לדעת מה יש ומה חסר לכם בשביל לרכוש את הנדל"ן בו אתם מעוניינים להשקיע.
מה צריך בשביל להכין תוכנית פיננסית להשקעה
שלב ראשון – בוחנים את התנאים הרלוונטיים לביצוע ההשקעה. לשם כך צריך להשיג חומרים ומידע על:
- תוכניות חסכון.
- קופות גמל.
- כספים מהשקעות אחרות.
- כסף זמין ונזיל בחשבון עו"ש.
- נכסים שניתן לממש לצורך ביצוע השקעה.
כל המידע שלקוח מהנתונים אלו, חייב להיות אמין, מדויק, מעודכן. ברגע שאוספים את כל הנתונים, אז אפשר לדעת בדיוק מה סכום הכסף הזמין להשקעה. מכאן המשיך לשלב הבא בתהליך.
שלב שני –משכנתאות
אחרי שקבענו את הסכום הזמין כהון עצמי להשקעה, צריך לבדוק איזו משכנתא אפשר לקחת בתנאים הטובים ביותר, בשביל להשלים את הסכום החסר.
עבור שלב זה, צריך לקבל תחילה אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. זאת אפשר לעשות אחרי שמגישים בקשה. בשביל לעשות זאת, יש להציג תלושי משכורת לשכירים או שומת מס אחרונה לעצמאי, הוכחת הון עצמי להשלמת העסקה, תדפיסי עו"ש שלושה חודשים אחרונים, תדפיס יתרות הלוואות קיימות, חוזה רכישה, נסח טאבו עדכני, תעודת זהות+ספחים.
ביחד עם האישור הבנק גם מציג 3 תמהילי משכנתאות. הלווה לא חייב לקבל אותם. אנחנו בחברת ישראטופ, נבנה עבורכם תמהילים רלוונטיים עבורכם, בעזרת התכנון הפיננסי שביצענו קודם לכן. התמהילים שנבנה יותאמו ליכולות שלכם מבחינת ריביות ומבחינת תנאים אחרים. בהמשך ננהל עבורכם משא ומתן מול הבנק, בשביל שתוכלו לקבל את התמהיל האופטימאלי עבורכם. כך תקבלו את ההלוואה לרכישת נכס, בתנאים הטובים ביותר.
שלב שלישי – מיסוי
בשביל לבצע את ההשקעה, יש לבדוק אילו מסים צריך לשלם עבור הנכס ועבור ביצוע העסקה. צריך לבדוק זאת באופן יסודי בשביל שלא יווצר מצב בו יתברר שהמסים גבוהים יותר ממה שצפו בהתחלה, דבר שיכול לייקר מאוד את העסקה.
לשם כך, צריך להיעזר באנשי מקצוע המתמחים בנושא של מיסוי מקרקעין. הם ידעו לבדוק בדיוק מה גובה המס הרלוונטי, האם מגיעים למשקיעים הטבות מס שיכולות לצמצם את העלויות ואיך אפשר ליהנות מזכאויות שונות.
שלב רביעי – עלויות נוספות
חלק בלתי נפרד מעלות ההשקעה ברכישת נכס, הן העלויות הנוספות שצריך לשלם בשביל לבצע את העסקה. הכוונה היא לעלויות של אנשי מקצוע כמו מתווכים, שמאים, עורכי דין, נוטריונים ועוד.
מעבר לעובדה שמדובר בעלויות נוספות שצריך לשאת בהם, הרי שהעבודה מול גורמים אלו היא חלק בלתי נפרד מתהליך ההכנה לעסקה. החל משלב איתור הנכס, בדיקת הערך שלו, משא ומתן מול בעליו הנוכחיים ועד לשלב בו יושבים במשרד עורך דין וחותמים על חוזה הרכישה. לאחר מכן, יהיה אפשר להעביר את הנכס על שם המשקיעים בטאבו והוא יהפוך להיות שלהם באופן סופי.
זה חלק בלתי נפרד מתהליך ההשקעה וצריך להכין את השלבים האלה, בין אם זה מבחינת תכנון העלויות, גיוס אנשי מקצוע מתאימים, ביצוע העבודה בפועל וסגירת ההשקעה. חשוב לציין, גם אחרי שהתהליך הושלם באופן סופי, עדיין יהיה צורך להעסיק גורמים חיצוניים על מנת שיהיה ניתן לעבור לשלב השני בהשקעה, קרי השבחתו והשכרתו. גם שלבים אלו צריכים להיות חלק מהתכנון הפיננסי הראשוני.
אילו בדיקות יש לבצע לפני השקעה?
מעבר להיבטים הכספיים, יש שורה של בדיקות שצריך לבצע בשביל לוודא שזו השקעה משתלם:
- ערך הנכס אל מול ערך נכסים אחרים באזור. זה יאפשר לבדוק עד כמה ההשקעה באמת משתלמת.
- בדק בית. מומלץ לבצע בדיקה של חברת בדק בית, אם יש כוונה להשקיע בנכס ולהשכיר אותו לאחר מכן. הבדיקה תלמד, האם צריך להשביח אותו ובאילו עלויות מדובר.
- סביבה. מומלץ לבדוק את האזור והסביבה בה ממוקם הנכס, בשביל שיהיה אפשר להכיר את הפוטנציאל של האזור ושל הנכס באופן ספציפי.
לסיכום, אנחנו בחברת ישראטופ יזמות נדל"ן, שמחים לעמוד לרשותכם בכל שלבי ההשקעה, מהשלב הראשון ועד השלב האחרון. אנחנו נדאג להכין ביחד אתכם את כל מה שנדרש, בשביל שתוכלו לבצע את ההשקעה בצורה נכונה ולייצר רווח אופטימאלי, צרו קשר עכשיו!
שאלות נפוצות:
כמה הון עצמי צריך בשביל להשקיע בנכס?
הסכום הנדרש איננו קבוע והוא תלוי בעלות הנכס. על פי החוק, בנק יכול לתת משכנתא עד 75 אחוז מערכו. זאת אומרת שהמשקיע צריך להחזיק בהון עצמי של 25 אחוז מערך הנכס. ככל שההון העצמי שלו יהיה גבוה יותר, כך המשכנתא שהוא יידרש לקחת תהיה יותר נמוכה ואז יקל עליו לקבל ולהחזיר.
מדוע הבנק מבקש לראות חוזה לפני שהוא מאשר מתן משכנתא?
הבנק רוצה לדעת במה הוא משקיע. מבחינתו המשכנתא היא השקעה ולכן הוא לא יסכים להשקיע מבלי להכיר את הנכס ואת מצבו. לכן קודם מבצעים תהליך איתור נכס להשקעה ואחרי שמוצאים נכנסים להליך של בקשת משכנתא.
איך קובעים מס רכישה לנכס?
פעם בשנה המדינה מעדכנת את מדרגות מס רכישה. גובה המס יהיה בין 5 ל-10 אחוז בהתאם לשווי הנכס ולמדרגות המס. כמו כן, הסכום יושפע מהשאלה אם יש למשקיע נכסים נוספים ברשותו.
באיזה אופן אתם מלווים את ההשקעה?
אנחנו דואגים ללוות את המשקיעים שלנו לאורך כל שלבי ההשקעה. אנחנו מספקים שירות בתכנון פיננסי, ייעוץ משכנתאות, ליווי בהסכם רכישה, השבחת נכס, ניהולו אחרי השכרה ועוד.
