חישוב תשואה – איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה? 

בואו נדבר על הנכס הבא שלכם

השאירו פרטים ואחד מאיתנו יחזור אליכם 

אדם המבקש לבדוק אם להשקיע את כספו בהשקעה, הוא בוחן מה תהיה התשואה שהוא יקבל עבורה. מה הסכום שהוא ירוויח מההשקעה בנקודות זמן שונות, בשביל לדעת אם היא משתלמת. כך נהוג גם בהשקעות נדל"ן. כמו בעסקים, גם כאן השורה התחתונה היא הקובעת. אצלנו בחברת ישראטופ תיהנו מתשואות גבוהות בהשקעות נדל"ן. 

כל מי שבוחר להשקיע את הונו ברכישת דירה מתוך כוונה להשתמש בה להשקעה, בין אם זה לטווח קצר (רכישה ומכירה) ובין אם זה לטווח ארוך (רכישה והשכרה), רוצה לדעת מה סכום התשואה שהוא יוכל לקבל עבור ההשקעה שלו. ככל שהתשואה תהיה גבוהה יותר, כך ההשקעה תהיה משתלמת יותר.

בשביל לדעת מה התשואה שאפשר לקבל או מה התשואה שמקבלים עבור הדירה, צריך לדעת איך לחשב אותה. אז יהיה קל להשוות בין אפשרויות השקעה שונות ולבחון האם ההשקעה משתלמת ביחס להשקעות אחרות.

 

כיצד מחשבים תשואה בנדל"ן?

הבסיס לחישוב תשואה לדירה, תחילה, ,הוא חישוב מדויק של הסכום ששילמנו עבור הדירה פלוס סכום על הוצאות נוספות שהיו לנו הקשורות לתהליך הרכישה וההשבחה. לדוגמא, סכום הנכס, פלוס סכום מיסים, תיווך והוצאות נלוות על ביצוע העסקה, פלוס סכום ההשבחה של הנכס. נניח ועשינו את החישוב המלא ויצא שמדובר במיליון שקל.

לאחר מכן, אנחנו בוחנים כמה כסף אנחנו מקבלים עבור הנכס. כאן השאלה, האם אנחנו מדובר על מכירה או על השכרה. קיים הבדל בין שתי האופציות. אם אנחנו מוכרים את הנכס, אז מדובר על סכום חד פעמי שנקבל עליו. התשואה לא יכולה לגדול מעבר לכך. אם מדובר על שכירות, הרי חישוב הסכום שנקבל ישתנה כל שנה.

נניח ומדובר על סכום המכירה והוא מיליון וחצי שקל. זה אומר שעשינו תשואה של חצי מיליון שקל. כלומר, עשינו תשואה של 150 אחוז. החזרנו את ההשקעה ואפילו קיבלנו עוד 50 אחוז ממנה. זה הרבה מאוד, אך שוב, צריך לזכור שבמקרה של מכירה, זה הסכום הסופי, אנחנו לא נוכל להגדיל אותו מעבר לכך.

לעומת זאת, בהשכרה זה מעט שונה. נניח ואנחנו משכירים את הנכס בסכום חודשי של 5000 שקל. זה אומר שעלינו להכפיל אותו פי 12 בשביל לקבל את הסכום שאנחנו מקבלים בערך שנתי. מדובר על 60 אלף שקל בשנה. סכום זה אנחנו מחלקים במיליון שקל, ואז מכפילים ב-100 אחוז. במקרה כזה, התשואה תהיה 6%. זו התשואה השנתית שלנו על הנכס.

 

איך מתייחסים לתשואה במקרה של שכירות?

יש 2 דברים שצריך לקחת בחשבון שמסתכלים על תשואה שנתית משכירות:

  • חישוב ארוך טווח – עלינו לזכור שאם אנחנו מחזיקים את הנכס לאורך עשרות שנים, אז כל שנה אנחנו נהנה מתשואה מסוימת ובסופו של דבר, נחזיר את ערך ההשקעה (כפי שעשינו במקרה של מכירה).
  • דמי שכירות עולים – כל שנה או אחת לכמה שנים אנחנו יכולים להגדיל את דמי השכירות, מה שיאפשר לנו לייצר תשואה גבוהה יותר.

 

למה חשוב לבחון תשואה להשקעה

לפני שניגשים להשקעה עושים צפי של תשואה לנכס. כלומר, בודקים כמה יעלה לנו לרכוש את הנכס, כמה יעלה לנו להשביח אותו ומה יהיו ההוצאות הנלוות שנדרש לשלם עבור ביצוע העסקה. מנגד, מנסים לבדוק על פי מחירי השוק, מגמות מחירים באזור ועוד, מה יכולה להיות התשואה שלנו. לא תמיד זה מדויק ברמת דיוק של 100%, שכן תמיד יכולות להיות הפתעות ושינויים, אך אם עושים זאת בעזרת אנשי מקצוע מנוסים, אזי שהטעות תהיה בגדר סטייה סטטיסטית ולא מעבר לכך.

3 סיבות למה לבחון תשואה להשקעה:

סיבה ראשונה, לדעת האם ההשקעה בכלל משתלמת. אם אנחנו מקבלים מאוד נמוכה, אז ייתכן ולא יהיה שווה להשקיע ועלינו לחפש נכס אחר להשקעה.

סיבה שנייה, כך אנחנו נדע איך לחשב אלמנטים שונים, כולל נטילת משכנתא. אנחנו נוכל לדעת האם נוכל לעמוד בהחזרים שלה. אם אנחנו מסתכלים על התמונה שנתנו קודם, אם התשואה השנתית שלנו משכירות היא 6 אחוז, עלינו לשאול את עצמנו איזה חלק מהתשואה הולך להחזר המשכנתא ובכמה זה מאריך את זמן החזר ההשקעה.

סיבה שלישית, תשואות הן דרך טובה לבצע השוואה בין נכסים, מקומות, אזורים ועוד. אם אנחנו מחפשים נכס להשקעה, אז אנחנו נבחן נכסים באזורים מסוימים ונבדוק איפה נוכל לקבל את התשואה הכי משתלמת להשקעה.

 

סיכון מול סיכוי

המטרה שלנו בישראטופ, היא לעזור לצמצם את רמת הסיכון ולהגדיל את הסיכויים שלכם להרוויח. לכן אנחנו בודקים את התשואה האפשרית מול סיכונים שונים. לכן, ההתבוננות במספרים איננה מספקת וכאן נכנס הניסיון והידע שלנו.

לדוגמא, נניח וישנו נכס להשקעה באזור מסוים, הוא נראה לכם מתאים בגלל שערכו נמוך, אנחנו נבדוק האם באמת משתלם להשקיע בו. ייתכן מאוד שהערך שלנו נמוך וקורץ למשקיעים בגלל שרמת הסיכון היא גבוהה.

לדוגמא, אין ביקוש או ביקוש נמוך מאוד לשוכרים, אזור לא מפותח, ערך הנכסים במקום איננו עולה ואפילו יורד, או להבדיל שוק מאוד תחרותי שמאוד קשה לייצר בו תשואה אמיתית.

אנחנו בחברת ישראטופ השקעות נדל"ן עוזרים לכם למצוא נכסים משתלמים להשקעה עם תשואה גבוהה. אנחנו איתרנו למשקיעים שלנו נכסים בתשואות של 25%, דבר יוצא דופן בישראל. צרו איתנו קשר ונשמח לעזור לכם למצוא השקעות בתשואה גבוהה!

ישראטופ השקעות נדלן

שאלות נפוצות:

מאחר והתשואה נמדדת על פי שני פרמטרים, הוצאה והכנסה, אז בשביל להגדיל את התשואה, צריך לצמצם את ההוצאות ולהגדיל את ההכנסות. באופן טבעי, זה לא יכול להיות קיצוני מדי. בשביל שנוכל למכור או להשכיר את הנכס, צריך לבצע הוצאות מסוימות, כמו למשל השבחת נכס. מנגד, אי אפשר לגבות עליו מחיר שהשוק לא יהיה מוכן לשלם. לכן, יש פה עניין של מידתיות, היגיון ולמידה.

חשוב לציין שזה גם עניין של טיימינג. השקעה שהיום יוצרת תשואה גבוהה, ייתכן מאוד שעוד כמה שנים תתגלה כלא משתלמת, ולהיפך.

זו שאלה שהרבה מאוד משקיעי נדל"ן מתלבטים בה. בעיקרון, התשואה בישראל איננה גבוהה, בוודאי לא ביחס לשווקים כמו ארה"ב, שם שוק הנדל"ן נהנה מתשואות הרבה יותר משמעותיות. יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון את התהליך של השקעה בחו"ל ומה דורש מהמשקיע. גם אם התשואה על הנכס עצמו גבוהה יותר, ההוצאות מסביב, עלולות להקטין אותן באופן משמעותי.

על פי הנתונים, אזי שהתשואה להשכרה בערים כמו דימונה, אילת, מגדל העמק, באר שבע היא הגבוהה ביותר, בעוד שבערים כמו הרצליה, נתניה, קריית אונו, פרדס חנה, התשואה למכירה היא הגבוהה ביותר.

ישנם גורמים חיצוניים שונים שיכולים להשפיע על התשואה, לדוגמא: פיתוח אזורי ועירוני, שינוי מבני (תמ"א 38), הקמת מוסדות אקדמיים, הקמת מוסדות חינוך חדשים, הקמת מרכז מסחרי, יצירת מקומות עבודה, שיפור דרכי התחבורה ועוד. כל אחד מהדברים יכול לאפשר העלאה בשכר הדירה ולשפר את התשואה על הנכס.

Picture of ישראטופ
ישראטופ

ישראטופ השקעות בע"מ היא חברה המתמחה בייעוץ נדל"ן וליווי של לקוחות החברה בתהליך השקעת הנדל"ן. השירותים המרכזיים שמציעה החברה: ייעוץ וליווי השקעת נדל"ן, ייעוץ משכנתא, שירותי השבחה וניהול נכסים.

את ישראטופ הקמנו אחרי מעל לעשור של פעילות בתחום הנדל״ן!

כתבות מהתקשורת
איך אפשר לנצל את הקיפאון בשוק הנדל״ן כדי להיות בעלי נכס?
ריאיון בערוץ 13
הדרכים להרוויח מהשקעות נדל״ן גם כשהריבית גבוהה
ריאיון בערוץ 14