המטרה של כל משקיע נדל"ן היא לרכוש נכס במחיר זול, ולמכור או להשכיר את הנכס במחיר גבוה מערך השוק. כך הוא מחזיר את ההשקעה ומייצר לעצמו רווח. זו אחת הסיבות מדוע עושים השבחת נכסים. אנחנו בחברת ישראטופ עוזרים לכם למצוא נכסים בזול, להשביח אותם, ולמכור או להשכיר בערך גבוה מסכום ההשקעה.
משקיע נדל"ן חכם, מקפיד לחפש נכסים שהוא יכול לרכוש במחיר נמוך, מתוך כוונה להשקיע בהם ובסופו של דבר, להביא לידי כך שהוא יוכל למכור או להשכיר אותם במחיר גבוה מערך השוק. ככל שערך המכירה או ההשכרה גבוה יותר, יהיה לו קל יותר להחזיר את הסכום שהשקיע בנכס ובהמשך לייצר רווח מההשקעה. הרווח יאפשר לו, אם ירצה, להשקיע בנכסים נוספים בעתיד.
הדרך להגדיל את ערך הנכס עוברת בהשבחת נכס. ברוב המקרים, ערך הנכס עצמו לא יגדל באופן משמעותי אם הוא ישכיר או ימכור אותו כפי שהוא, לכן עליו לבצע סדרה של פעולות בשביל שהוא יוכל להציע אותו בסכום גבוה יותר. בפרט זה נכון אם הנכס נמצא במצב בעיתי.
השבחת נכסים – מה זה אומר?
השבחת נכס מתייחס למצב בו לוקחים נכס במצב גרוע, משפרים ומשביחים אותו, ואז ניתן להציע אותו למכירה או השכרה בסכום גבוה יותר. תהליך ההשבחה תלוי במספר גורמים:
- מצב הנכס.
- התקציב העומד לרשות המשקיע לצורך השבחה.
- הייעוד שלו.
- אפשרויות העומדות בפני המשקיע בשטח.
- לוח הזמנים העומד לרשותו לביצוע תהליך ההשבחה.
- האישורים וההיתרים הניתנים לפעולות השבחה.
ישנם סוגים שונים של השבחת נכסים. על חלקם יש למשקיע שליטה מוחלטת, בהתאם לגורמים שהצגנו, אחרים לעומת זאת, אינם תלויים בו ולכן הוא צריך לקחת בחשבון כיצד הם יכולים להשפיע והאם הם באמת יכולים לשפר ולהשביח את הנכס. יש לקחת בחשבון גם את לוח הזמנים ומתי בדיוק הדברים יצאו לפועל.
סוגים של השבחת נכס
סביבת הנכס – מצב בו הנכס נמצא באזור שעומד לעבור תהליך של התפתחות וחידוש. במקרה כזה, ההשבחה נובעת מעצם העובדה שהרוכשים או השוכרים יוכלו ליהנות, בעתיד, ממקורות תעסוקה, חינוך, תרבות, תחבורה ציבורית ועוד. במקרה כזה, המשקיע רוכש אותו בזול בהנחה שבעתיד יוכל להשכיר אותו במחיר גבוה יותר, מאחר והאזור יהפוך להיות מבוקש בזכות תהליך ההתפתחות שהוא עובר.
השבחה משמעותית של הנכס – במקרה בו הנכס מוזנח, ישן או איננו תואם לצרכים רלוונטיים של שוכרים פוטנציאליים, אזי שהמשקיע ישביח את הנכס באופן משמעותי, בין אם זה עיצוב מחדש, בנייה או חלוקה של חדרים, ריצוף חדש וכל דבר אחר. תהליך זה יכול להיות מורכב ולעלות לא מעט כסף, אך הוא יכול לשפר באופן משמעותי את מצבו של הנכס ולעלות את ערכו. יש לקחת בחשבון את עלויות ההשבחה וכן את משך הזמן שהתהליך יתבצע.
השבחה נקודתית של הנכס – הכוונה היא למקרה בו הנכס זקוקה לתהליך שיפוץ או שינוי ספציפי. למשל, חידוש מטבח, חידוש מערכות אינסטלציה, מערכת חשמל ופרטים אחרים שחיוני לשנות ולשפר בשביל שיהיה ניתן להשתמש במבנה כפי שרוצים.
רכישת נכס בתהליך השבחה – ישנם משקיעים הבוחרים להשקיע במבנה שאמור לעבור בשלב מאוחר תמ"א 38 או פרויקטים אחרים לשיפוץ ושיפור המבנה. המטרה היא לרכוש נכס אחד או יותר לפני שמתחילים בתהליך, אחרי שהוא מסתיים, להשכיר אותו במחיר גבוה יותר. אם כל המבנה עובר שינוי, אזי שרוב המקרים ערך הנכס יעלה, בפרט אם מדובר בפרויקט נוסח תמ"א 38.
אנחנו בחברת ישראטופ עומדים לרשות המשקיעים שלנו ומלווים אותם לאורך כל תהליך ההשקעה, אך גם לאחר מכן, בעת השבחת הנכס. אנחנו עוזרים להם בכל מה שקשור לשלב של איתור נכסים זולים, ישנים, נכסים בערך נמוך מערכם הריאלי בשוק, ולאחר מכן אנחנו עוזרים להם בעזרת אנשי מקצוע מטעמנו לייצר עבורם תהליך השבחה נכון ויעיל למבנה.
מדוע חשוב להשביח נכסים אחרי השקעה
הבסיס להשבחת נכס הוא, שיפור את המבנה באופן כזה שיהיה ניתן להשתמש בו. ישנם מבנים שמצבם מאוד בעייתי, עד כדי כך שלא ניתן להשתמש בהם באופן אמיתי ולכן הם חייבים לעבור תהליך מקיף של שיפוץ. ישנם מבנים שהתשתיות בהם ישנות והם אינם מתאימים לימינו. מאחר והמיקום שלהם הוא טוב, מחירם נמוך ויש להם פוטנציאל, אז משתלם להשקיע בהם. אך בשביל להרוויח, חשוב לבצע תהליך השבחה.
השקעה בנדל"ן, היא השקעה בפוטנציאל. כאשר אנחנו עוזרים למשקיע לאתר נכס להשקעה, המטרה שלנו ושלו היא למצוא נכס שיש לו פוטנציאל גבוה לייצר תשואה משמעותית. לשם כך, לא מספיק לרכוש נכס במחיר נמוך אלא צריך גם להשקיע בו, בשביל שיהיה ניתן לממש את הפוטנציאל שלו.
השבחת נכס מאפשרת לא רק לייצר פוטנציאל אלא גם ביקוש. אם לוקחים נכס במצב תקין ומעוצב היטב, אזי שצריך לייצר את הערך הנוסף שיכול להביא לביקוש, בפרט אם הוא ממוקם בסביבה טובה. השבחת נכס, בין אם זה שדרוג מערכות, שינוי עיצוב וכל דבר אחר, יכול להביא לגידול בביקוש, מה שיעלה את הסכום שהמשקיע יוכל לדרוש עבור השכרתו.
לסיכום, אנחנו בחברת ישראטופ מלווים אתכם בכל תהליך ההשקעה. החל משלב מאיתור נכסים ועד לשלב של השבחת הנכס ולאחר מכן, בתהליך חיפוש שוכרים וניהול הנכס. אנחנו מזמינים אתכם לפנות אלינו ולקבל מאיתנו את כל המידע הרלוונטי עבורכם בנושא. אנחנו נשמח לקבוע איתכם מועד לפגישה ולבחון את כל מה שנדרש, הן להשקעה והן להשבחת הנכס על ידי אנשי מקצוע מובילים.
לפרטים נוספים ויצירת קשר לחצו כאן
שאלות נפוצות:
עד כמה השבחה יכולה לשפר את ערך הנכס?
אין תשובה חד משמעית לשאלה עד כמה השבחת נכס יכולה לעלות את ערכו. ישנם גורמים שיכולים להשפיע על כך. החל ממצב הנכס המקורי, סוג ואיכות ההשבחה, מתי משכירים אותו ועוד. באופן טבעי, ככל שהנכס במצב מוזנח יותר, כך תהליך ההשבחה צריך להיות הרבה יותר משמעותי, ומנגד סביר להניח שזה ישפר את ערך הנכס באופן דרמטי.
איך מחשבים הוצאות השבחה בחישוב ההשקעה?
לפני שמתחילים בתהליך השבחה, יש צורך לבצע תכנון פיננסי מלא ומפורט הכולל את כל ההוצאות האפשרויות על הנכס. בין היתר, יש לקחת בחשבון הוצאה אפשרית על השבחה. בדרך כלל, נהוג לחשב סכום שבין 80 ל-100 אלף שקל. זה יכול להשתנות. אך נהוג לקחת בחשבון סכומים בסדר גודל אלו לצורך השבחת נכס.
כמה זמן אמור לקחת תהליך השבחה?
תהליך השבחת נכס אמור להיערך בין שבועות לחודשים בודדים. הוא לא אמור לקחת מעבר לכך. ככל שהוא יתארך עלויות ההשקעה יהיו גבוהות יותר והנכס לא יכניס כסף למשקיע. יחד עם זאת, משך הזמן תלוי בגורמים שונים (בעלי מקצוע) ועל כן אי אפשר להתחייב על מועד או משך זמן מדויק.
איך אפשר לדעת האם מתכוננת תוכנית פיתוח לאזור?
לפני שרוכשים נכס באזור מסוים, יש לחקור וללמוד אותו וכן לבדוק אם קיימות תוכניות מתאר המלמדות על פיתוח עתידי צפוי, מתי הן אמורות לצאת לפועל, באיזה אופן ואיזו השפעה יכולה להיות להן על האזור כולו.
