רכישת דירה מחייבת את הרוכש להחזיק הון עצמי המשתווה לאחוז מסוים מסכום הרכישה, על מנת שיוכל לקבל משכנתא שתשלים את החלק החסר לסכום השלם. לכן רוכשים משקיעים זמן ומאמץ בצבירת הון עצמי שיאפשר להם להגיע אל הנקודה, בה הם יוכלו לרכוש נכס משלהם. אנחנו בחברת ישראטופ יזמות נדלן מעוניינים להציג בפניכם דרכים אפשרויות לכך.
רכישת דירה בישראל מחייבת, בדרך כלל, את הרוכשים לקבל משכנתא מהבנק. מעטים יכולים לעשות אך ורק דרך הון עצמי שצברו במהלך השנים. בשביל לקבל משכנתא לרכישת דירה, בנק ישראל קבע שעל הרוכשים חובה להחזיק הון עצמי המשתווה לאחוז מסוים מסכום הרכישה. זה התנאי הראשון לקבלת משכנתא.
על פי החלטת בנק ישראל, על רוכשים המבקשים לקנות דירה ראשונה, להחזיק ברשותם 25 אחוז מסכום הרכישה הכולל. רוכשים המבקשים לקנות דירה שנייה, יכולים לעשות זאת אם הם מחזיקים ברשותם 50 אחוז מסכום הרכישה. הסיבה להבדל, היא הכוונה להקשות היא לאפשר לאנשים שאין להם נכס ראשון, תנאים "קלים" יותר לרכוש אותו.
מה זה הון עצמי?
הון עצמי זה כסף שהרוכש מביא מהבית לעסקה. כלומר, זה כסף ששייך לרוכש או למי מטעמו שעוזר לו בתהליך הרכישה. הוא לא שייך לבנק ואיננו תלוי בהלוואה כזו או אחרת שניתנת על ידו.
הון עצמי יכול להיות מורכב מכסף המגיע ממקורות כגון:
- משכורת.
- תוכניות חסכון.
- מוצרים פיננסיים (קופות גמל, קרנות השתלמות).
- רווחים ממכירת מניות, אגרות חוב וכדומה.
- כסף הניתן על ידי בני משפחה.
- הלוואה ממקור לא בנקאי
- מכירה או שעבוד של נכס.
בדרך כלל, הון עצמי נצבר במשך שנים רבות. זוגות נוהגים לפתוח תוכניות חסכון ותוכניות אחרות בהן הם חוסכים כסף במשך מספר שנים, עד שהם מגיעים לנקודה בה ישנה סבירות גבוהה שיוכלו לקבל משכנתא מהבנק שתשלים את הסכום החסר.
דרכים נוספות לצבירת הון עצמי
הלוואות מקרנות השתלמות – אם לרוכשים יש קרן השתלמות בה הם מפקידים סכומי כסף באופן קבוע, יש להם אפשרות להגיש בקשה להלוואה מהקרן, בנפרד מהלוואת משכנתא מהבנק. הלוואה זו ניתנת בתנאים נוחים עם ריביות נמוכות. ניתן לקבל הלוואה עד 50 אחוז מהסכום שקיים בקרן, אם הוא לא זמין. אופציה אחרת, אם כספי הקרן נזילים עבור הרוכשים, הם יכולים לקבל הלוואה עד 80 אחוז מגובה הסכום הנמצא בה.
הלוואה מגוף חוץ בנקאי – לצד הבנקים שמספקים משכנתאות, אפשר להיעזר גם בשירותיהם של גורמים חוץ בנקאיים לצורך נטילת הלוואת לרכישת דירה. הכוונה לגופי מימון, חברות ביטוח, חברות אשראי ועוד. הלוואות אלו ניתנים בתנאים שונים ובמנותק ממצבו של הלווה בבנק. כלומר, ההלוואה איננה משפיעה על חשבון הבנק שלו או על היכולת שלו לקבל הלוואה מהבנק.
במקרה של נכס קיים:
מחזור משכנתא – אם לרוכשים יש נכס משלהם והם מעוניינים לרכוש נכס נוסף, אזי שהם יכולים למחזר את המשכנתא על הנכס הקיים, וכך לקבל הלוואה נוספת לרכישת דירה.
שעבוד –קיימת אפשרות לשעבד את הנכס הקיים בשביל לקבל מימון עבור רכישת נכס נוסף. זאת בהנחה ואין משכנתא על הנכס.
משכנתא הפוכה – בני שישים ומעלה, יכולים ליטול הלוואה לרכישת נכס נוסף (למשל לילדיהם), תמורת שעבוד הנכס לבנק. החזר ההלוואה מתבצע אחרי שבעלי הנכס הולכים לעולמם. צריך לקחת בחשבון שבנקודה זו, הילדים שהשתמשו בהלוואה יצטרכו לבצע החזרים מסוימים.
4 דברים שצריך לקחת בחשבון
הון עצמי לרכישת נכס, בין אם הוא מיועד לרכישת דירה למגורים או דירה להשקעה הוא חיוני, אך צריך לקחת בחשבון מספר דברים כשמתכננים איך צוברים וחוסכים אותו:
ראשית, יש לקחת בחשבון את השינויים בעלויות. בדרך כלל, אנשים שחוסכים כסף במטרה לצבור הון עצמי לרכישת דירה לא קובעים לעצמם נקודת סיום, אך עליהם לקחת בחשבון שייתכן מאוד והסכום שהם שואפים אליו, לא יהיה רלוונטי בנקודה בה הם ירצו לרכוש נכס. השינויים בשוק יכולים להביא לידי כך שהעלויות יהיו גבוהות יותר, מה שיחייב אותם להמשיך ולחסוך.
שנית, צריך לקחת בחשבון את העובדה שהריביות של תוכניות חסכון ותוכניות אחרות, כמעט ולא משפיעות באופן משמעותי על צבירת הסכום בתוכנית. אלא אם מדובר על תוכניות ארוכות טווח ואז ייתכן ותהיה לכך השפעה יוצאת דופן. אחרת, ההבדלים בסכומים יהיו מאוד נמוכים.
שלישית, לצד צבירת הון עצמי צריך גם לקיים משק בית וחשבון הוצאת שוטף. לכן כשמחשבים כמה כסף לחסוך כל חודש, צריך להיות בכך היגיון מסוים, בשביל שיהיה אפשר לחסוך ויחד עם זאת לנהל שגרת חיים סדירה.
ארבע, כשחוסכים כסף להון עצמי, יש לקחת בחשבון גם עלויות נלווית. בין אם זה של העסקה עצמה ובין אם זה לצורך שיפוצים או דברים אחרים שיהיה צורך לבצע בנכס. זה נכון גם במקרה של נכס להשקעה, אז הכסף ישמש להשבחתו. לכן הסכום צריך להיות גבוה יותר מאשר ערך הנכס עצמו.
לפני שניגשים לבקש משכנתא מהבנק, אחרי שצוברים הון עצמי מספיק גבוה, יש לעשות תכנון פיננסי אמין ומדויק, בשביל לוודא מה הסכום שעומד לצורך רכישת דירה. יש לבחון היטב את כל המקורות מהם ניתן להביא כסף, באילו סכומים מדובר ועד כמה זה משתלם להשתמש בהם בטווח הארוך. כך אפשר יהיה לדעת כמה כסף עומד לרשות הרכישה ואיזו משכנתא משתלם לקחת.
בעזרת הצוות שלנו בחברת ישראטופ יזמות נדלן, נשמח לספק לכם את כל המידע הרלוונטי על צבירת הון עצמי ורכישת נכס, בין אם זה למגורים ובין אם זה להשקעה. פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם.
לפרטים נוספים ויצירת קשר לחצו כאן
שאלות נפוצות:
אם עומד לרשותי 25% הון עצמי מסכום הנכס, האם הבנק יכול להתנגד להביא לי משכנתא או שהוא מחויב לעשות זאת?
הבנק לא חייב לאשר מתן משכנתא, גם אם עומד לרשותך 25% מערך הנכס, אם הוא מסיק שלא הוכחת יכולת לעמוד בתנאי ההחזר של המשכנתא. לחילופין, הוא גם יכול להציב בפניך דרישות גבוהות יותר לקבלת משכנתא.
על פי ניסיונכם, האם משתלם להתבסס על הון עצמי גבוה או על משכנתא גבוהה?
ככלל, משתלם יותר להתבסס על הון עצמי גבוה מאשר על משכנתא גבוהה, והסיבה היא שעלות המשכנתא היא יקרה יותר, בגלל הריביות שצריך לשלם עליהן. ככל שההון עצמי גבוה יותר, כך אפשר לצמצם את גובה המשכנתא ואת העלויות שלה.
האם משתלם לקחת הלוואת גישור לצורך השלמת הסכום החסר לרכישת נכס?
בעיקרון זו הלוואה משתלמת אך צריך לקחת בחשבון שהיא עוד מקור מימון שצריך להחזיר אותו, ולרוב תוך תקופת זמן קצרה יחסית. הלוואת גישור גם לא ניתנת כל הזמן, אלא רק במקרים בהם יש נכס ובתנאים מסוימים. לכן רצוי לשים לב מתי וכיצד אפשר לקבל הלוואה כזו מהבנק.
האם ניתן לשעבד את הנכס אותו מבקשים לרכוש לצורך קבלת משכנתא?
הבנקים לא ממהרים להסכים למצב בו משעבדים נכס המיועד לרכישה לטובת משכנתא, בוודאי אם אין את ההון העצמי הדרוש לרכישתו. אפשר לעשות את זה אם קיים נכס נוסף ומשעבדים אותו לטובת רכישת נכס אחר.
